담보 순위는 약속한 날보다 등기 접수 순서가 중요합니다
부동산 대출의 근저당권은 설정계약만으로 제3자에 대한 순위가 완성되는 것이 아닙니다. 등기부의 접수일자와 접수번호, 채권최고액, 채무자와 근저당권자를 확인해야 합니다. 무주택자 대출이나 세금 혜택의 기준일은 상품·세법마다 다르므로 근저당권 설정일 하나로 판단하면 안 됩니다.
등기부에서 확인할 항목
| 항목 | 의미 |
|---|---|
| 접수번호 | 같은 날 접수된 권리 사이의 순위 판단 자료 |
| 채권최고액 | 실제 남은 원금과 같지 않을 수 있는 담보 한도 |
| 채무자 | 소유자와 실제 돈을 빌린 사람이 같은지 |
| 부기등기 | 근저당권부 채권질권 등 추가 권리 확인 |
등기부만으로 실제 대출 잔액과 변제 여부를 모두 알 수 없으므로 금융회사의 채무확인도 필요합니다.
돈을 다 갚아도 말소등기가 저절로 끝나지는 않습니다
피담보채무가 소멸하면 근저당권 말소를 요구할 수 있지만 등기부에서 지우는 신청은 별도로 해야 합니다. 금융회사에서 말소서류와 위임장을 받고 등록면허세·등기신청 절차를 확인하세요. 근질권이나 압류가 함께 표시돼 있으면 권리자와 해지 조건을 추가로 살펴야 합니다.
설정 권한이나 채권 자체를 다투면 원본을 확보하세요
소유자의 인감·위임이 없었거나 대출계약이 위조됐다고 의심되면 등기신청 서류, 계약서, 송금 내역과 본인확인 기록을 확보하세요. 등기만 보고 임의로 점유를 넘기거나 돈을 지급하지 말고, 처분 위험이 있다면 법률 상담을 통해 말소 청구와 보전처분 가능성을 검토해야 합니다.
근저당권부 채권질권은 원채권과 질권을 모두 확인해야 합니다
대출채권에 질권이 설정돼 있으면 근저당권자만의 확인으로 말소가 끝나지 않을 수 있습니다. 채권 양도·질권 설정과 해지서류, 등기부 부기등기를 확인하고 권리자 전원의 말소 협력이 필요한지 등기 전문가에게 문의하세요.